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日本有投資移民嗎：官方沒有被動投資或買房換身分的資格，最接近的經營・管理須實際經營、2025-10-16 起要 3,000 萬円以上資本金等與 1 名以上常勤職員

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入管廳公布的在留資格一覽（共 28 項），沒有以被動投資或購買不動產換取身分的類別。與「出錢」最接近的有兩項，本篇只談這兩項，而且都不是被動投資：經營・管理要實際經營事業並符合資本金等基準，特定活動「長期滯在」是短期停留。這篇整理這些官方內容，資料查證日 2026-10-17。入管廳在留資格一覽另有 Q&A 稱依細分類現有 38 種，本篇以「在留資格から探す」頁面的 28 項（24 項依活動、4 項依身分）為準。

在留資格清單裡沒有的東西

入管廳「在留資格から探す」列出 28 項：公用、教授、藝術、宗教、報道、高度專門職、經營・管理、法律・會計業務、醫療、研究、教育、技術・人文知識・國際業務、企業內轉勤、介護、興行、技能、特定技能、技能實習、文化活動、短期滯在、留學、研修、家族滯在、特定活動，以及永住者、日本人的配偶等、永住者的配偶等、定住者。每一項依「從事什麼活動」或「是什麼身分」來定。清單裡沒有以「被動投資」或「購屋」為名的資格。

經營・管理：要實際經營，且有金額要件

官方對經營・管理的定義是：在日本經營貿易或其他事業，或從事該事業的管理；在留期間 5 年、3 年、1 年、6 個月、4 個月或 3 個月。入管廳 2025 年 10 月 16 日施行的上陸基準省令修正頁寫明，要件包含：

• 申請人經營的公司等，須雇用 1 名以上的常勤職員。
• 須有 3,000 萬円以上的資本金等（申請事業所用財產的總額，法人為資本金額）。

入管廳該頁 Q&A 說明，3,000 万円指申請事業所用財產的總額（法人為資本金額）；另一題談到經營者的活動實態若不足會影響許可。依此，本站的解讀是：這個金額是事業用財產的要件，不是買房或出資換身分，實際經營才是前提。經營・管理另有日語等其他要件，細節見入管廳該頁。詳細的資本額、事務所與公司設立流程，屬創業類主題，請看 twtojp 的經營管理簽證專文，本站不重複。另外，2026 年 4 月 15 日起，經營・管理申請若所屬機關屬於類別 3 或 4，要多附所屬機關代表人的申報書（官方註明限從事事業「管理」者）。

長期滯在：有金額要件，但最長 1 年

外務省特定簽證頁說明特定活動「長期滯在」：免簽證國家或地區的人，18 歲以上，持有以日圓換算 3,000 萬円以上的預貯金（夫妻可合算），在日本停留 6 個月，期滿前申請更新最長 1 年，活動限於觀光、保養等，同行配偶可一併申請，但不允許帶子女。它是短期停留，不是移民身分。

買房呢

28 項在留資格裡沒有任何一項以購買不動產為要件（本站檢視結論），購屋行為本身不對應任何在留資格。外國人購屋的流程、貸款與稅務不屬於入管廳的管轄，由 jphousemeow 說明；完整說明見買房與居留專文。

如果真的想以資金長住

本站整理的兩條合規做法：

1. 以經營・管理在日本營運事業，並持續符合基準，才能續簽與累積永住年限。
2. 依其他資格（例如高度專門職、工作簽證、配偶）累積條件，再申請永住。永住許可 2026 年 10 月 1 日起手續費 200,000 円；永住指南另有新版，2026 年 4 月 1 日起的申請已適用收入部分，2027 年 4 月 1 日起全面適用，見〈永住的獨立生計要件〉。

怎麼做

1. 把「想用資金換身分」的目標，改成「想在日本做什麼活動」：開公司、受僱、留學還是結婚，各有對應資格。
2. 要創業，先讀 twtojp 的經營管理簽證與公司設立說明，確認 3,000 萬円以上資本金等、事務所與常勤職員能否過關。
3. 看到「投資移民」「買房送居留」的廣告，直接比對入管廳 28 項資格清單，找不到對應的就不是官方制度。
4. 找代辦或顧問時，確認對方是否為律師或行政書士，因為非律師、行政書士以報酬為業代寫官署申請書類，可能違反行政書士法。
5. 把資金規劃和簽證規劃分開：資金是創業的條件之一，不是被動取得簽證的來源。

容易踩雷

• 以為買房就能拿居留。官方沒有這個類別。
• 以為出了 3,000 萬円就能取得經營・管理。官方要求的是實際經營，且須同時符合常勤職員等要件。
• 把長期滯在的 3,000 萬円預貯金當成移民門檻。它最長只有 1 年，限觀光、保養等活動。
• 把代辦公司宣稱的「保證拿簽證」當成官方制度。審查是入管局的行政判斷。

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